Все новости
27 Января 2019
Эксперты: причина будущего роста цен на жильё – не только переход на эскроу-счета
В прогнозах цен на строящееся жильё после перехода застройщиков на эскроу-счета мнения экспертов расходятся. Одни считают, что возводящиеся сейчас квадратные метры неминуемо подорожают. Другие – что в 2019 году не стоит ожидать существенного роста цен на рынке строящегося жилья. У девелоперов есть хороший товарный запас и широкий выбор предложений. Возможен даже некоторый демпинг от компаний с неустойчивым финансовым положением. Своим мнением поэтому вопросу с порталом UrbanLook поделились эксперты рынка недвижимости.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»
Безусловно, при переходе на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам себестоимость строительных объектов может вырасти, степень роста будет зависеть от класса объекта и региона. Сейчас мы примерно 30% средств привлекаем через банковское проектное финансирование по средней ставке 12% годовых. Рассчитав несколько моделей новых проектов с условием, что 100% средств будем привлекать через банки (30% - по старой схеме и 70% - при работе через эксроу-счета по средней ставке в 6% годовых, которую кредитные учреждения на текущий момент озвучивают в переговорах), получилось, что компания будет платить как минимум на 4-5 тыс. рублей с квадратного метра больше, по сравнению со старой схемой долевого строительства. Рост себестоимости вместе с социальной нагрузкой на девелоперов и налогами привет к снижению маржинальности застройщиков. В таких условиях, не повышая цены и не сокращая объемы строительства, работать будет проблематично. Как скоро первичный рынок недвижимости ожидает рост цен – спрогнозировать сложно. Скорее всего, в первом полугодии покупатели не почувствуют существенных изменений. Отправной точкой станет 1 июля 2019 года, когда вся строительная отрасль перейдет на эскроу-счета и стоимость «квадрата» может увеличиться как минимум на ставку финансирования проекта. В новых реалиях компании, не имеющие собственных средств или необходимого запаса прочности, могут не только демпинговать, но и в принципе будут вынуждены приостановить свою деятельность. Слабые игроки, скорее всего, уйдут с рынка, и это положительный тренд. Застройщики с неустойчивым финансовым положением могут стать банкротами, что, в свою очередь, может привести к потере денег дольщиков, вложенных в строительство объектов. В результате законодательной «зачистки» в отрасли останутся крупные и надежные игроки.
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management:
«Неустойчивое финансовое положение» это крайне неоднозначный термин. По какому принципу необходимо оценивать устойчивость? Практически ни у одной девелоперской компании нет большого объема средства на счетах в банке. На все свободные денежные средства покупаются земельные пятна, часть денег идет в оборот, часть на строительство. Объем строящегося жилья также не может являться показателем устойчивости, потому что большие обороты и большие объемы всегда сопровождаются серьезными обязательствами. Уже сейчас наблюдается всплеск дисконтных программ застройщиков, что связано с желанием получить как можно больше и быстрее денег на расчетные счета. Вскоре, независимо от финансовой устойчивости, все будут обязаны использовать эскроу-счета. Это значит, что девелоперы смогут строить за счет банковского финансирования, которое получат не все. На мой взгляд, малые и средние застройщики в этой ситуации находятся в сложном положении и их судьба непонятна. Все эти факторы скажутся на объеме строительства и объеме предложения, что приведет к росту цен. Деньги дольщиков превратятся в платные банковские кредиты, ставки по которым еще не определены. Поэтому прогнозы на весну следующие: резкое повышение цен и турбулентность на рынке девелоперов по всей стране.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
На ценовые колебания влияет комплекс разнонаправленных факторов. С одной стороны, меняется привычная модель ведения бизнеса, что вынуждает застройщиков вести работу в совершенно новых условиях – без свободного пользования «бесплатными» средствами дольщиков. С другой стороны, есть текущая конъюнктура рынка, с навесом предложения над спросом. Существует значительный объем недвижимости, который выводился активно в конце 2017 года и в течение всего 2018 года. Кроме того, за последние 4-5 лет мы наблюдали падение доходов населения, подкрепляемое в текущей ситуации повышением НДС и ростом тарифов. Снижение реальных располагаемых доходов населения приводит к сокращению покупательской способности. Еще отметим, что в течение 2018 года драйвером спроса были ипотечные кредиты, и наблюдаемое сейчас повышение ставок становится еще одной причиной для оттока спроса. В этих условиях нет фундаментальных причин для роста цен, однако застройщики начнут придерживаться других правил работы, и это внесет свои коррективы. Например, переход на эксроу-счета будет стимулировать игроков рынка строить быстро. Если застройщики выберут модель вывода в реализацию на более высокой стадии готовности, то мы сможем наблюдать ценовой рост иного характера. То есть за счет того, что предложения, более дешевого на начальном этапе строительства, станет меньше. На сегодняшний день потребитель готов вести себя осторожно и выбирать варианты с минимизацией риска (в домах с большей степенью готовности). Если застройщик сможет предложить цены на конкурентном уровне относительно вторичного рынка, то такой проект будет востребован среди покупателей. Также отметим, что ввод эскроу-счетов удорожающим образом сказывается на себестоимости проектов, которые и так ощущают на себе эффект от повышения НДС.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group
Некоторые эксперты считают, что в 2019 году не стоит ожидать существенного роста цен на рынке строящегося жилья. У девелоперов есть хороший товарный запас и широкий выбор предложений. Возможен даже некоторый демпинг от компаний с неустойчивым финансовым положением. Я полагаю, что сначала покупатели могут столкнуться с волной спекулятивного роста цен сразу после перехода на новые правила финансирования после 1 июля 2019. Некоторые застройщики попытаются воспользоваться ситуацией, чтобы повысить цены. Однако эта волна быстро пойдет на спад. При этом увеличатся цены в проектах, которые находятся на ранней или средней стадии строительства. Их девелоперы столкнутся с техническими сложностями из-за поиска новых источников финансирования, которые приведут к повышению издержек. Постепенно будут дорожать и новые жилые комплексы, которые поступят в продажу после 1 июля. В любом случае, пока технология и административная практика не отработаны, не удастся избежать роста издержек при переходе к новой модели финансирования жилищного строительства, поэтому продукт подорожает. Конкретные параметры повышения цен сильно варьируются в зависимости от региона, а также устойчивости бизнеса конкретного девелопера. Возможная «вилка» повышения цены широкая – от 6-7% (при самом оптимистичном сценарии) до 20-25%. Компании с неустойчивым финансовым положением не смогут применить демпинг. Как правило, их состояние связно с низкой рентабельностью реализуемых проектов. Поэтому «играть с ценой» у них не получится при повышении издержек. Я полагаю, что их главной стратегией станут активные продажи, которые позволят завершить текущие проекты до перехода на новую модель финансирования. Демпинговать смогут только крупные «игроки», чье положение на рынке близко к монопольному.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood:
Если ожидаемое повышение средней стоимости строящегося жилья произойдет, то причиной станет не только обязательство использовать эскроу-счета, а целый ряд факторов. Во-первых, увеличение НДС на 2 п.п., которое уже произошло с 01.01.19. Это обязательно отразится на затратах застройщиков по сравнению с прошлым годом. Во-вторых, вслед за увеличением Банком России ключевой ставки на 0,25 п.п. до 7,75% многие банки увеличили ставку по выдаче ипотеки гражданам. Например, Сбербанк уже в январе поднял ставку по ипотеке на целый 1 п.п. И, возможно, это не последнее повышение этого показателя в этом году. Часть банков уже приняло решение по снижению количества выдачи ипотечных кредитов в 2019 году. Внедрение системы эскроу-счетов должно отразится на конечной стоимости объектов недвижимости. Получается, что появляется еще один контрагент. При этом президент РФ озвучил идею создания отдельного банка для финансирования строительства. Возможно, создание такого института будет нивелировать потенциальный рост цен, так как будет предоставлять кредит застройщикам по более низкой ставке. Я думаю, что этот вопрос будет тщательно прорабатываться в течение первого полугода 2019 года и летом уже будет понимание. В соответствии с новым указом президента все застройщики с 1 июля должны перейти на систему эскроу-счетов, поэтому я бы считал именно этот период отправной точкой для понимания дальнейшего функционирования и развития рынка недвижимости Москвы. Я думаю, что идеальным вариантом для компаний с неустойчивым финансовым положением будет возможные стратегии в рамках слияния и поглощения. Объединение в консорциумы, продажа бизнеса или отдельных активов. Активы компаний могут быть качественно использованы крупными девелоперами. В любом случае, девелоперы будут тщательнее подходить к созданию своих проектов и наполнению портфеля: выбору площадки, кастомизации проектов, построению и анализу маркетинговых стратегий.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»
Безусловно, при переходе на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам себестоимость строительных объектов может вырасти, степень роста будет зависеть от класса объекта и региона. Сейчас мы примерно 30% средств привлекаем через банковское проектное финансирование по средней ставке 12% годовых. Рассчитав несколько моделей новых проектов с условием, что 100% средств будем привлекать через банки (30% - по старой схеме и 70% - при работе через эксроу-счета по средней ставке в 6% годовых, которую кредитные учреждения на текущий момент озвучивают в переговорах), получилось, что компания будет платить как минимум на 4-5 тыс. рублей с квадратного метра больше, по сравнению со старой схемой долевого строительства. Рост себестоимости вместе с социальной нагрузкой на девелоперов и налогами привет к снижению маржинальности застройщиков. В таких условиях, не повышая цены и не сокращая объемы строительства, работать будет проблематично. Как скоро первичный рынок недвижимости ожидает рост цен – спрогнозировать сложно. Скорее всего, в первом полугодии покупатели не почувствуют существенных изменений. Отправной точкой станет 1 июля 2019 года, когда вся строительная отрасль перейдет на эскроу-счета и стоимость «квадрата» может увеличиться как минимум на ставку финансирования проекта. В новых реалиях компании, не имеющие собственных средств или необходимого запаса прочности, могут не только демпинговать, но и в принципе будут вынуждены приостановить свою деятельность. Слабые игроки, скорее всего, уйдут с рынка, и это положительный тренд. Застройщики с неустойчивым финансовым положением могут стать банкротами, что, в свою очередь, может привести к потере денег дольщиков, вложенных в строительство объектов. В результате законодательной «зачистки» в отрасли останутся крупные и надежные игроки.
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management:
«Неустойчивое финансовое положение» это крайне неоднозначный термин. По какому принципу необходимо оценивать устойчивость? Практически ни у одной девелоперской компании нет большого объема средства на счетах в банке. На все свободные денежные средства покупаются земельные пятна, часть денег идет в оборот, часть на строительство. Объем строящегося жилья также не может являться показателем устойчивости, потому что большие обороты и большие объемы всегда сопровождаются серьезными обязательствами. Уже сейчас наблюдается всплеск дисконтных программ застройщиков, что связано с желанием получить как можно больше и быстрее денег на расчетные счета. Вскоре, независимо от финансовой устойчивости, все будут обязаны использовать эскроу-счета. Это значит, что девелоперы смогут строить за счет банковского финансирования, которое получат не все. На мой взгляд, малые и средние застройщики в этой ситуации находятся в сложном положении и их судьба непонятна. Все эти факторы скажутся на объеме строительства и объеме предложения, что приведет к росту цен. Деньги дольщиков превратятся в платные банковские кредиты, ставки по которым еще не определены. Поэтому прогнозы на весну следующие: резкое повышение цен и турбулентность на рынке девелоперов по всей стране.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»
На ценовые колебания влияет комплекс разнонаправленных факторов. С одной стороны, меняется привычная модель ведения бизнеса, что вынуждает застройщиков вести работу в совершенно новых условиях – без свободного пользования «бесплатными» средствами дольщиков. С другой стороны, есть текущая конъюнктура рынка, с навесом предложения над спросом. Существует значительный объем недвижимости, который выводился активно в конце 2017 года и в течение всего 2018 года. Кроме того, за последние 4-5 лет мы наблюдали падение доходов населения, подкрепляемое в текущей ситуации повышением НДС и ростом тарифов. Снижение реальных располагаемых доходов населения приводит к сокращению покупательской способности. Еще отметим, что в течение 2018 года драйвером спроса были ипотечные кредиты, и наблюдаемое сейчас повышение ставок становится еще одной причиной для оттока спроса. В этих условиях нет фундаментальных причин для роста цен, однако застройщики начнут придерживаться других правил работы, и это внесет свои коррективы. Например, переход на эксроу-счета будет стимулировать игроков рынка строить быстро. Если застройщики выберут модель вывода в реализацию на более высокой стадии готовности, то мы сможем наблюдать ценовой рост иного характера. То есть за счет того, что предложения, более дешевого на начальном этапе строительства, станет меньше. На сегодняшний день потребитель готов вести себя осторожно и выбирать варианты с минимизацией риска (в домах с большей степенью готовности). Если застройщик сможет предложить цены на конкурентном уровне относительно вторичного рынка, то такой проект будет востребован среди покупателей. Также отметим, что ввод эскроу-счетов удорожающим образом сказывается на себестоимости проектов, которые и так ощущают на себе эффект от повышения НДС.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group
Некоторые эксперты считают, что в 2019 году не стоит ожидать существенного роста цен на рынке строящегося жилья. У девелоперов есть хороший товарный запас и широкий выбор предложений. Возможен даже некоторый демпинг от компаний с неустойчивым финансовым положением. Я полагаю, что сначала покупатели могут столкнуться с волной спекулятивного роста цен сразу после перехода на новые правила финансирования после 1 июля 2019. Некоторые застройщики попытаются воспользоваться ситуацией, чтобы повысить цены. Однако эта волна быстро пойдет на спад. При этом увеличатся цены в проектах, которые находятся на ранней или средней стадии строительства. Их девелоперы столкнутся с техническими сложностями из-за поиска новых источников финансирования, которые приведут к повышению издержек. Постепенно будут дорожать и новые жилые комплексы, которые поступят в продажу после 1 июля. В любом случае, пока технология и административная практика не отработаны, не удастся избежать роста издержек при переходе к новой модели финансирования жилищного строительства, поэтому продукт подорожает. Конкретные параметры повышения цен сильно варьируются в зависимости от региона, а также устойчивости бизнеса конкретного девелопера. Возможная «вилка» повышения цены широкая – от 6-7% (при самом оптимистичном сценарии) до 20-25%. Компании с неустойчивым финансовым положением не смогут применить демпинг. Как правило, их состояние связно с низкой рентабельностью реализуемых проектов. Поэтому «играть с ценой» у них не получится при повышении издержек. Я полагаю, что их главной стратегией станут активные продажи, которые позволят завершить текущие проекты до перехода на новую модель финансирования. Демпинговать смогут только крупные «игроки», чье положение на рынке близко к монопольному.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood:
Если ожидаемое повышение средней стоимости строящегося жилья произойдет, то причиной станет не только обязательство использовать эскроу-счета, а целый ряд факторов. Во-первых, увеличение НДС на 2 п.п., которое уже произошло с 01.01.19. Это обязательно отразится на затратах застройщиков по сравнению с прошлым годом. Во-вторых, вслед за увеличением Банком России ключевой ставки на 0,25 п.п. до 7,75% многие банки увеличили ставку по выдаче ипотеки гражданам. Например, Сбербанк уже в январе поднял ставку по ипотеке на целый 1 п.п. И, возможно, это не последнее повышение этого показателя в этом году. Часть банков уже приняло решение по снижению количества выдачи ипотечных кредитов в 2019 году. Внедрение системы эскроу-счетов должно отразится на конечной стоимости объектов недвижимости. Получается, что появляется еще один контрагент. При этом президент РФ озвучил идею создания отдельного банка для финансирования строительства. Возможно, создание такого института будет нивелировать потенциальный рост цен, так как будет предоставлять кредит застройщикам по более низкой ставке. Я думаю, что этот вопрос будет тщательно прорабатываться в течение первого полугода 2019 года и летом уже будет понимание. В соответствии с новым указом президента все застройщики с 1 июля должны перейти на систему эскроу-счетов, поэтому я бы считал именно этот период отправной точкой для понимания дальнейшего функционирования и развития рынка недвижимости Москвы. Я думаю, что идеальным вариантом для компаний с неустойчивым финансовым положением будет возможные стратегии в рамках слияния и поглощения. Объединение в консорциумы, продажа бизнеса или отдельных активов. Активы компаний могут быть качественно использованы крупными девелоперами. В любом случае, девелоперы будут тщательнее подходить к созданию своих проектов и наполнению портфеля: выбору площадки, кастомизации проектов, построению и анализу маркетинговых стратегий.
Смотрите также
Сладости и радости
21 Января 2019
