Вторая ипотека: нюансы получения второго займа

4 минуты 1519 просмотров

Нередко ипотечным заемщикам в купленной квартире становится тесно. Решить вопроса можно, взяв новый жилищный кредит, но дают ли банки вторую ипотеку, если в наличии одна уже есть?

Можно ли взять вторую ипотеку, не погасив первую: статистика

Основные заемщики по ипотечным кредитам – молодые семьи. Средний срок кредитования – 15 лет. За этот срок жизненные обстоятельства меняются – к примеру, рождаются дети. Новое просторное жилье может понадобиться до того, как уже взятый квартирный кредит будет погашен.

Целевых программ по второй ипотеке нет, но формально второй заем доступен.

Документы для оформления второй ипотеки:

  • заявление;
  • паспорт гражданина РФ;
  • справки, подтверждающие размеры ежемесячных доходов;
  • военный билет;
  • свидетельства о браке и рождении детей;
  • трудовая книжка;
  • страховой полис;
  • документ об окончании учебных заведений (все что есть).

Возможно ли взять вторую ипотеку: теория

Если семья за прошедшие годы собрала сумму на еще один первичный ипотечный взнос – в данном случае ставка может быть 50% и выше, – а также, согласно данным БКИ, не имела просрочек по выплатам, то банк будет оценивать ее кредитоспособность. Это значит, что сумма платежей по первой и новой ипотеке не должна быть больше 50% от общего подтвержденного дохода. В него входит не только зарплата на основном месте работы, но также:

  • плата за работу по совместительству;
  • дивиденды по вкладам и ценным бумагам;
  • средства, полученные за сдачу имущества в аренду;
  • другие законно задокументированные поступления.

Кроме этого, банк будет оценивать все другие аспекты – каждый из них будет повышать либо понижать ваши шансы на одобрение второй ипотеки:

  • Кредитная история – у добросовестных заемщиков шансы выше.
  • Количество иждивенцев, в том числе несовершеннолетних детей, – влияет на прожиточный минимум семьи и его долю в общем доходе. Чем меньше семья при прочих равных, тем выше шанс получить ссуду.
  • Долговой остаток оплаты по первой ипотеке – если первый жилищный кредит погашен на 65-75%, ваши шансы получить второй увеличиваются.
  • Возраст – до 35, максимум 40 лет – когда уже есть стабильный доход, при этом вы еще достаточно активны и здоровы.

Другие положительные факторы для одобрения заявки – стабильно высокий доход, возраст всех участников сделки моложе пенсионного, длительный непрерывный трудовой стаж у одного работодателя, постоянная прописка в одном городе.

Как получить вторую ипотеку: практика

Если клиент может внести первоначальный залог личными средствами, банки охотнее одобряют ипотечные заявки. На практике у большинства семей первоначального взноса нет. Теоретически банк может взять вместо него в залог первую кредитную квартиру, застрахованную по всем правилам ипотеки. При этом предпочтение отдают ликвидной элитной недвижимости, по которой уже выплачено около 90% займа.

Также учитывайте, что ставка по второму жилищному кредиту будет на 3‒5% выше стандартной, потому что банковские риски выше. Клиентам с хорошей кредитной историей могут предложить более лояльные условия: снизить сумму первичного взноса и/или процентную ставку, разработать более посильную схему ежемесячных платежей.

Эксперты советуют таким заемщикам в первую очередь обращаться в «свое» банковское отделение. Это ускоряет процедуру принятия решения. Если ваш банк предлагает невыгодные условия, изучите ипотечные программы конкурентов. Иногда есть смысл не только взять в другом банке второй кредит, но и перевести в него первый. Чтобы убедить финансовое учреждение в своей платежеспособности и надежности, подготовьте максимальное количество документов.

Как показывает практика, большинство банков не выдают кредиты под залог не только ипотечной, но даже необремененной залогом недвижимости. В сложившейся ситуации единственный реальный вариант улучшить жилищные условия – продать первую квартиру, погасить долг и оформить ипотеку на вторую. Банки нередко просят за свое согласие на такую сделку 1% от невыплаченного остатка либо отказывают.

Специалисты рекомендуют искать покупателя, который согласится погасить остаток по первому кредиту за определенную скидку. Скупка находящихся в залоге квартир – отдельный бизнес; операторы, специализирующиеся на таких сделках, выкупают ликвидную недвижимость со скидкой 10% от рыночной цены.

Материнский капитал и вторая ипотека

Погашать новую ипотеку вы можете деньгами, полученными от государства в качестве финансовой помощи при рождении второго ребенка. При этом банк будет считать, хватит ли вашей семье денег, чтобы выплачивать два кредита одновременно. Материнский капитал вы можете использовать качестве первичного взноса.

Военная ипотека второй раз

Условия армейской ипотеки не позволяют использовать эту программу, чтобы получить второй жилищный кредит. Сначала вам нужно снять все запреты с первой квартиры и только после этого брать второй займ. Если у вас нет на это собственных средств, можете оформить потребительский кредит.

Вторая ипотека и налоговый вычет

С 1 января 2014 года плательщики НДФЛ при покупке второго жилья могут подавать заявление на получение повторного налогового вычета. При этом первая квартира должна быть куплена после 1 января 2014 года (это дата регистрации, указанная в свидетельстве о праве собственности), а право на максимальный имущественный вычет должно быть реализовано в полном объеме. Общий размер налогового вычета по всем сделкам не может превышать 13% либо 2 миллионов рублей.

Возврат НДФЛ по процентам возможен только по одному объекту недвижимости. Если первую квартиру вы купили до 01.01.2014, второй налоговый вычет законодательством не предусмотрен.

Так можно ли получить вторую ипотеку? Обязательно стоит попытаться. На практике же примерно в 80% случаев для этого приходится продавать первое ипотечное жилье.

Как увеличить шансы на одобрение второй ипотеки:

  • Внести первоначальный взнос в сумме 10-15% от стоимости жилья собственными средствами или материнским капиталом.
  • Собрать все возможные документальные подтверждения дополнительных источников дохода, помимо зарплаты.
  • Подать заявку на получение ипотеки в банк, в котором вы ‒ зарплатный клиент.
  • Предоставить в залог дополнительное имущество – автомобиль, дачу, земельный участок, коммерческую недвижимость. Его стоимость должна быть достаточной, чтобы в случае неплатежеспособности перекрыть долг. По согласию первого кредитора в качестве залога можно использовать первую ипотечную квартиру, если все суммы сопоставимы.
  • Предложить банку платежеспособного поручителя не пенсионного возраста. В этом случае вы сможете показать высокий суммарный доход.
  • Застраховать залоговое имущество и собственную жизнь.

Рекомендации при отказе

Если банк не одобрил вашу заявку на выдачу 2-й ипотеки, есть несколько вариантов последующих шагов:

  • Подать повторную заявку – технически это можно сделать не раньше, чем через 2 месяца.
  • Обратиться в другой банк.
  • Продать первую ипотечную квартиру. Так как она находится в залоге, потребуется разрешение первого кредитора. Другой вариант продажи – под соответствующий договор взять у покупателя задаток в размере долга перед банком, погасить кредит и получить остаток средств по купчей.
  • Оформить потребительский кредит и погасить первую ипотеку.

Целесообразность получения второй ипотеки: когда стоит идти на такой риск

Оформление второй ипотеки – большой риск. Ежемесячные выплаты по двум кредитам «съедают» основную часть среднестатистического дохода. За долгий срок выплат источники доходов вероятно изменятся. Эти риски нужно учитывать при принятии решения о повторном кредитовании.

По мнению экспертов, вторая ипотека объективно обоснована, если ваши жилищные условия безотлагательно нуждаются в улучшении и/или ваш семейный бюджет позволяет безболезненно платить два крупных кредита.


Заказать звонок
Запись на посещение шоу-рума
Рассчитать ипотеку
Рассчитать рассрочку
Пригласить менеджера
Менеджер отдела продаж может подъехать к вам на работу
в любую среду с 10:00 до 19:00
Записаться на объект
Посещение объекта с 10-19 ежедневно
Узнать стоимость покупки
Хочу работать в «Ленстройтресте»!
Участвовать в акции
Узнать стоимость паркинга
Получить индивидуальное предложение

Мы поможем выбрать наиболее выгодный вариант приобретения квартиры с учетом всех имеющихся акций и спецпредложений. Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в ближайшее время

Оставить заявку
Уточнить стоимость
Рекламное предложение