Обременение – право на жилплощадь третьих лиц, которые не являются собственниками. Представляет собой ограничение на операции с недвижимостью. Владелец при этом ограничен в своих действиях при распоряжении или пользовании таким имуществом. Так как обременение накладывают на объект, то оно переходит к его новому владельцу после продажи.
Какие виды обременений могут быть наложены на квартиру?
Виды ограничения прав на объекты недвижимости перечислены в Приказе Госкомзема РФ № 84
от 22.11.1999 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра»:
- договор аренды, ренты, сервитута, безвозмездного пользования;
- доверительное управление;
- ипотека и другие виды залога;
- арест;
- ограничения пользования, распоряжения или выполнение ряда работ, налагаемые органами власти;
- другие сделки, предусмотренные законом.
В каких случаях накладывают обременения на квартиру?
Основания для установления обременений на недвижимость:
- условия договора;
- решение суда;
- акт органов власти;
- законодательные нормы.
Как ограничивают права собственника те или иные обременения?
Ипотека
При оформлении ипотеки недвижимость становится банковским залогом. До погашения долга заемщик может прописывать в квартиру членов своей семьи и пользоваться жильем на свое усмотрение. Отчуждать – продавать или менять – недвижимость без согласия банка он при этом не имеет права.
В отдельных случаях банки разрешают продажу ипотечных квартир, но условия погашения кредита при этом юридически согласовывают с покупателями. Банк проверяет их возможность выплатить долг так же, как при стандартной процедуре оформления ипотеки.
Арест недвижимости
Арест недвижимости лишает владельца права продавать и менять ее. При попытке уклониться от этих требований покупателю отказывают в регистрации, сделку признают недействительной, а договор купли-продажи аннулируют. По иску покупателя продавца могут привлечь к ответственности за мошеннические действия.
Доверительное управление
Доверительное управление устанавливают при:
- опеке или попечительстве;
- несовершеннолетнем наследнике;
- банкротстве.
При этом право собственности не переходит к доверенному лицу, оно не может отчуждать недвижимость.
Аренда
При сдаче квартиры в аренду стороны заключают соответствующий договор. При продаже такой квартиры собственником договор аренды не растрогается, а обязанности по нему переходят к новому владельцу.
Рента
Рента – пожизненное содержание владельца жилья в обмен на переход права собственности после его смерти к плательщику ренты. За владельцем по договору сохраняется право проживать в квартире и находиться на иждивении. Все действия с такой недвижимостью рентополучатель осуществляет после согласования с плательщиком ренты.
Сервитут
Право постороннего человека пользоваться вашим имуществом, например, если это проходная комната, жилье в охранной природной зоне, фасад дома особого значения и т. д.
Все действия по возникновению и снятию обременений регистрируют в ЕГРН. Попытки уклониться от этого незаконны.
Особенности снятия запретов
Как только причины, по которым наложили обременения, устраняют, ограничения снимают:
- ипотека – заемщик погашает долг перед кредитором;
- арест – его снимают;
- доверительное правление – заканчивается срок его действия;
- аренда – заканчивается действие договора (если вы не планируете его продлевать, необходимо предупредить арендаторов за 3 месяца);
- договор ренты – право собственности переходит к плательщику ренты.
Обременения по сервитуту не лишают владельца права отчуждать имущество, при этом переходят к новому собственнику.
После устранения причины возникновения обременения собственник обращается в отделение Росреестра либо МФЦ с соответствующими документами. В ряде случаев необходимо присутствие инициатора обременения.
Если нет возможности снять обременение стандартным путем, можно обратиться с соответствующим иском в суд. В случае положительного исхода дела в Росреестр обращаются с судебным решением.
Данные в ЕГРН вносят в 3-недельный срок с момента обращения. Госпошлину за это не взимают.
Как узнать, какое обременение на квартире?
Проверить, есть ли обременения по квартире, можно на сайте Росреестра. Для этого в разделе «Справочная информация» найдите адрес интересующего объекта или его кадастровый номер. После этого сформируйте запрос и ознакомьтесь с результатом поиска в разделе «Права и ограничения».
Информация на сайте носит справочный характер, так как обновляется не в режиме реального времени, а с определенной периодичностью. Полные и достоверные сведения об обременениях на квартиру и их отсутствии содержатся в выписке из ЕГРН.
Купля-продажа обремененной недвижимости
Квартиры с обременением продают дешевле рыночной стоимости примерно в 2 раза. Если продавец не скрывает, что жилье с обременением, а вы сознательно хотите совершить сделку и готовы ждать, пока будут сняты ограничения, чтобы сэкономить на покупке:
- Получите выписку из ЕГРН с перечнем ограничений.
- Поручите составление трехстороннего договора купли-продажи между вами, продавцом и инициатором обременения опытному юристу.
4 минуты
