Обременение ‒что это значит?
Обременение – ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим лицом и его законными интересами.
Основания для обременения:
- ипотека – квартира находится в залоге у банка до полного оплаты кредита;
- сдача в аренду на срок от 1 года с государственной регистрацией договора;
- передача в доверительное управление, например агентству по недвижимости для сдачи в аренду, в этом случае собственник не имеет права продавать недвижимость до окончания действия договора;
- договор ренты – пожизненного содержания собственника, – по которому квартира после его смерти переходит в собственность ухаживающему;
- наложение ареста судом, например в качестве обеспечения возврата долга;
- сервитут – ограничение пользованием, например если квартира находится в общей собственности бывших супругов после развода (на практике чаще касается земельных участков). При сделках с недвижимостью не ограничивает право собственника распоряжаться имуществом, но обязывает уведомить об обременении покупателя;
- наличие опеки – обременение в случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или квартира приобретена с материнским капиталом. Для отчуждения требуются специальные разрешения органов опеки и попечительства;
- концессия – временная передача права владения от собственника к концессионеру, который обязан внести те или иные улучшения в объект.
Возможно двойное обременение, например, когда квартира, купленная ипотеку, находится под судебным арестом за долги по коммунальным платежам. Кроме того, существуют ограничения, не являющиеся обременениями с юридической точки зрения, но которые стоит учитывать при распоряжении недвижимостью:
- права зарегистрированных на жилплощади лиц – прописанных как постоянно, так и временно, например людей, не выписанных до продажи, а также имеющих право пожизненного проживания при отказе от участия в приватизации;
- аварийность дома, в котором находится квартира – сделки с аварийной недвижимостью запрещены законом.
Сделки с недвижимостью, имеющей обременения, либо не проводятся вообще, либо проводятся строго с согласия кредитора, арендатора, рентодателя, доверительного управляющего.
Как при покупке проверить квартиру на наличие обременений?
Проверить, есть ли обременение на квартиру, можно двумя способами: в режиме онлайн через Росреестр и путем поучения выписки из ЕГРН.
Онлайн
На сайте Росреестра нужно кликнуть на «Сервисы», выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и сформировать запрос, заполнив анкетную форму. При этом понадобится ввести:
- номер государственной регистрации права;
- кадастровый номер;
- условный номер.
Сервис проинформирует вас о дате получения интересующей информации. Услуга бесплатна, но, по мнению специалистов, не всегда предоставляемые данные корректны. Иногда информация в базе данных не обновляется месяцами. В этом случае можно воспользоваться альтернативным вариантом и получить вписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости.
Выписка из ЕГРН
Услугу предоставляют как офисы ЕГРН, как и МФЦ – Многофункциональные центры. Документ содержит официальные и актуальные на указанную дату сведения об обременении объекта недвижимости:
- имена собственников;
- точный адрес;
- общую и жилую площадь.
В соответствующей графе при отсутствии обременения пишут «Не зарегистрировано», а при наличии ограничения прав указывают, какое именно, например при ипотечном залоге пишут «Залог, весь объект». Выписка из ЕГРН – документ, имеющий юридическую силу.
Покупка квартиры с обременением
Покупка квартир с обременением может быть финансово выгодной – стоимость такого жилья до ~30% ниже рыночной. Такая сделка актуальна, если вы можете сравнительно легко снять ограничение либо знаете его суть и оно для вас не критично, например вы также можете сдавать жилье в аренду по договору с агентством или содержать собственника по договору ренты.
Продажа квартиры с обременением по ипотеке возможна после того, как собственник получил разрешение банка. Сделку оформляют в банке по отработанному алгоритму:
- покупатель арендует 2 ячейки – для продавца и для банка;
- в ячейку банка он кладет сумму, необходимую для полного погашения кредита;
- остаток, если он есть, кладут в ячейку продавца;
- после этого банк выдает справку, что кредит погашен;
- продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи;
- после регистрации документа в Росреестре новому владельцу выдают справку о снятии обременения по ипотеке;
- после этого продавец может забрать из ячейки причитающуюся ему сумму (опционально), а покупатель получает право собственности.
Приобретение квартир с обременением ипотекой достаточно выгодно, так как жилье, находящееся в залоге у банка:
- обычно находится в хорошем состоянии и практически не требует вложений;
- проверено на юридическую чистоту;
- имеет цену продажи обычно ниже рыночной, и иногда значительно.
Какие сложности возможны при наличии обременений на квартиру?
Риск покупки квартир с обременением заключается том, что вы можете не знать о наложенном ограничении. Чтобы исключить такую возможность, проверяйте недвижимость через ЕГРН – не онлайн, а путем получения выписки с оплатой госпошлины.
Если обременение касается только вопросов распоряжения недвижимостью, при этом не ограничивает право пользования, в квартире можно беспрепятственно прописаться или сдать ее в аренду.
Как снять обременение с квартиры?
Собственник может в полном объеме реализовать свои права, например продать квартиру, подарить или сделать в ней перепланировку, только после снятия обременения.
Срок действия обременения заканчивается по окончании срока действия договора (ренты, аренды, доверительного управления и т. д.), при погашении задолженности (при аресте), по решению суда и т. п.
Документы для снятия обременения:
- документ об устранении причины ареста;
- заявление;
- паспорта всех новых владельцев;
- документ о праве собственности, например договор купли-продажи.
Кроме этого, понадобится заплатить пошлины за:
- корректировку данных в ЕГРП – 200 рублей с каждой стороны;
- выдачу измененной выписки без упоминаний об обременении – 350 рублей за 1 бланк.
Подать документы на снятие обременения можно в отделении Росреестра, МФЦ, по почте, через сайт gosuslugi.ru при наличии электронной подписи, а также через риэлтерскую контору. Срок снятия обременения по ипотеке – 1-2 месяца.
Снятие разных видов обременения и различия в документах
Вид обременения
|
Снятие
|
Документ
|
Ипотека
|
Погашение кредита
|
Справка из банка о погашении кредита
|
Арест
|
Устранение причины (погашение долгов)
|
Решение суда о снятии ареста
|
Договор ренты
|
Расторжение/окончание действия
|
Договор, решение суда или справка из налоговой/местных органов самоуправления
|
Договор аренды
|
Расторжение/окончание действия
|
Договор, решение суда или справка из налоговой/местных органов самоуправления
|
Договор доверительного управления
|
Расторжение/окончание действия
|
Договор, решение суда или справка из налоговой/местных органов самоуправления
|
Договор концессии
|
Расторжение/окончание действия
|
Договор, решение суда или справка из налоговой/местных органов самоуправления
|
Сервитут
|
Окончание действия
|
Постановление местных органов власти/решение суда
|
Опека над несовершеннолетними собственниками
|
Предоставление несовершеннолетним собственникам другой аналогичной собственности
|
Специальное разрешение органов опеки и попечительства
|
Материнский капитал
|
Предоставление несовершеннолетним собственникам другой аналогичной собственности
|
Специальное разрешение органов опеки и попечительства
|