О 214-ФЗ в деталях

Федеральный закон по защите прав дольщиков – ФЗ-214 – документ, регламентирующий порядок привлечения денег физических лиц для долевого строительства многоквартирных зданий жилого назначения. Он был принят в 2004 году. Его главная цель – защита интересов будущих владельцев квартир от неправомерных действий застройщика. В 2014 и 2017 годах в документ были внесены изменения и дополнения, необходимость которых была продиктована многолетним опытом долевого сооружения жилья.

Какие юридические задачи решает этот закон?

Краткое содержание закона ФЗ-214

Этот закон – основной нормативный акт, который необходимо изучить перед покупкой строящегося жилья. Его суть – максимальный учет всех обстоятельств, которые должны быть отображены при составлении ДДУ. Но существует несколько форс-мажорных ситуаций, которые навсегда смогут остановить строительство. Это:

• Приостановление строительных работ из-за возникновения споров с жильцами соседних домов.
• Приостановление строительных работ из-за споров с местными органами власти.
• Банкротство девелопера.

Большинство неприятных ситуаций можно избежать, если при составлении ДДУ соблюдать требования, изложенные в ФЗ-214.

На что нужно обратить внимание при составлении ДДУ:

• Предмет договора с его максимально подробным описанием – размер, этаж, количество комнат.
• Запланированный срок передачи жилого объекта в собственность дольщика. При нарушении сроков, независимо от причин, застройщик обязан уведомить об этом покупателя не позднее, чем за 60 суток до истечения срока сдачи, прописанного в ДДУ. Несоблюдение сроков сдачи объекта влечет за собой уплату неустойки.
• Стоимость и периодичность внесения средств.

Договор регистрируется в Росреестре. Расторгнуть его дольщик может в одностороннем порядке или с помощью судебного решения. Основаниями для расторжения ДДУ могут быть: задержка сдачи объекта на срок, превышающий 60 дней, внесение в проект существенных изменений, наличие признаков прекращения ведения строительных работ. Застройщик, в случае отсутствия судебного разбирательства, обязан в течение 20 суток вернуть средства и выплатить процент за использование финансовых средств. Если же возврат средств производится по решению суда, то сроки сокращаются до 10 суток.

Передача жилья осуществляется в назначенный день. Все дольщики осматривают недвижимость на предмет соответствия проекту и обнаружения дефектов. Если дефекты присутствуют, то дольщик имеет право на один из следующих вариантов возмещения:

• снижение цены ДДУ;
• возмещение средств, которые потребуются на ликвидацию дефекта;
• устранения недочетов самим застройщиком.

Последние изменения в ФЗ-214 и ДДУ, вступившие в силу с 2018 года и актуальные в 2019 году

Для повышения уровня защиты прав потребителей, участвующих в долевом строительстве, были приняты новые поправки в федеральный закон ФЗ-214, которые вступили в действие с 01.07.2018 года:

• Переход средств дольщиков на счета эскроу. Это означает, что средства дольщиков будут находиться на отдельных банковских счетах до тех пор, пока недвижимость не будет сдана в эксплуатацию. Минимальное требование – передача права собственности хотя бы одному из дольщиков. До выполнения этих условий застройщик не сможет распоряжаться этими финансами.
• Вести долевое строительство многоэтажных зданий смогут только застройщики, имеющие определенный опыт работы, – не менее трех лет в строительстве многоквартирных домов. Общая площадь построенного жилья должна превышать 10 тыс. м².
• Административные расходы должны составлять не более 10% от стоимости строящегося объекта.
• Размер авансовых взносов для проведения работ подрядными организациями не может быть более 30% от проектной стоимости здания.
• При нарушении сроков окончания строительства застройщик больше никогда не получит заключение о соответствии, а значит, не сможет больше реализовывать другие проекты.

Обязанности застройщика

ФЗ-214 обязывает застройщика:

• Иметь на руках разрешение на строительство и документацию, необходимую для его ведения.
• Иметь зарегистрированные в законном порядке права собственности или аренды на территорию, на которой запланировано ведение строительных работ.
• Предоставить проектную декларацию, содержащую подробные сведения о финансовом состоянии стройорганирзации, компании, проекте.
• Вложить в строительство не менее 33% от общей стоимости объекта.
• Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не могут повышаться в процессе строительства.
• Указать срок передачи квартир дольщикам и размер штрафных санкций на случай невыполнения сроков сдачи.
• Зарегистрировать каждый ДДУ в Росреестре.
• Предоставить гарантию на построенный объект на срок не менее 5 лет.
• Защитить вклады дольщиков способом обязательного страхования гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. С 01.07.2018 года обязательной является работа через эскроу-счета.

Права дольщиков, гарантированные ФЗ-214

Покупатель, участвующий в долевом строительстве, имеет права:

• Расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. Порядок расторжения ДДУ указан в этом же законе.
• Потребовать исправить или финансово компенсировать дефекты, обнаруженные при приемке объекта дольщиками.
• Выйти из ДДУ способом продажи своих прав с помощью договора переуступки прав требования.

Последняя действующая редакция федерального закона ФЗ-2014 и ДДУ с принятыми новыми поправками максимально защищает права дольщиков и позволяет оказать давление на девелопера в вопросах срока сдачи объекта, его качества. Финансовый риск при покупке в соответствии с законом ФЗ-214 значительно ниже рисков при других вариантах покупки первичного жилья.