О 214-ФЗ в деталях

ФЗ-214 – Федеральный закон по защите прав дольщиков – регулирует механизмы привлечения денег граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Документ принят в 2004 году с целью защитить интересы дольщиков от неправомерных действий застройщиков. В 2014 и 2017 годах в текст внесли изменения и дополнения.

Закон направлен на ужесточение требований к застройщику и четкую формулировку имущественных прав дольщиков. На что обратить внимание: ФЗ-214 распространяется только на тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с девелопером либо договор уступки права требования по ДДУ с инвестором. Другие типы договоров, в том числе предварительные, под его юрисдикцию не попадают.

Продажа квартир по ФЗ-214: обязанности застройщика и права дольщика

Застройщик обязан:

• Иметь на руках основные документы для реализации строительного проекта:
• разрешение на строительство;
• зарегистрированные права собственности или аренды на участок застройки.
• Предоставлять детальную информацию о своей компании, ее финансовом состоянии, а также о проекте – в форме проектной декларации.
• Вложить в строительство объекта не меньше 1/3 от общего бюджета проекта.
• Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не имеет права повышать.
• Четко прописать в ДДУ срок передачи готовой квартиры дольщику, а также свою финансовую ответственность (пеню) за невыполнение этого обязательства.
• Зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС (Росреестре).
• Предоставить гарантию на построенное жилье на срок не меньше 5 лет.
• Использовать деньги дольщиков строго на реализацию конкретного проекта.
• Защитить инвестиции дольщиков либо путем обязательно страхования гражданской ответственности, либо отчислений в компенсационный фонд, либо через эскроу-счета.

Кроме этого, в статьях 13-15 ФЗ-214 прописано, что обязательства девелопера по ДДУ в случае недостроя или банкротства обеспечиваются залогом земельного участка и строящегося дома в пользу дольщиков.

ФЗ-214 гарантирует дольщику права:

• Расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата выплаченных средств с процентами, если девелопер грубо нарушает обязательства. Порядок возврата денег также прописан в ФЗ-214.
• Требовать от застройщика устранения обнаруженных строительных дефектов либо уменьшения цены на эквивалентную сумму.
• Выйти из проекта путем продажи прав третьему лицу через договор переуступки прав требования.

Таким образом, закон по защите прав дольщиков позволяет влиять на девелопера в вопросах сроков сдачи дома, качества строительства, условий передачи квартир. Также очевидно, что финансовый риск покупки недвижимости в новостройке по ФЗ-214 гораздо ниже рисков при других способах приобретения первичного жилья.