ФЗ-214 – Федеральный закон по защите прав дольщиков – регулирует механизмы привлечения денег граждан для долевого строительства многоквартирных домов. Документ принят в 2004 году с целью защитить интересы дольщиков от неправомерных действий застройщиков. В 2014 и 2017 годах в текст внесли изменения и дополнения.
Закон направлен на ужесточение требований к застройщику и четкую формулировку имущественных прав дольщиков. На что обратить внимание: ФЗ-214 распространяется только на тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия (ДДУ) с девелопером либо договор уступки права требования по ДДУ с инвестором. Другие типы договоров, в том числе предварительные, под его юрисдикцию не попадают.
Продажа квартир по ФЗ-214: обязанности застройщика и права дольщика
Застройщик обязан:
- Иметь на руках основные документы для реализации строительного проекта:
- разрешение на строительство;
- зарегистрированные права собственности или аренды на участок застройки.
- Предоставлять детальную информацию о своей компании, ее финансовом состоянии, а также о проекте – в форме проектной декларации.
- Вложить в строительство объекта не меньше 1/3 от общего бюджета проекта.
- Зафиксировать в ДДУ окончательные цены на квартиры, которые не имеет права повышать.
- Четко прописать в ДДУ срок передачи готовой квартиры дольщику, а также свою финансовую ответственность (пеню) за невыполнение этого обязательства.
- Зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС (Росреестре).
- Предоставить гарантию на построенное жилье на срок не меньше 5 лет.
- Использовать деньги дольщиков строго на реализацию конкретного проекта.
- Защитить инвестиции дольщиков либо путем обязательно страхования гражданской ответственности, либо отчислений в компенсационный фонд, либо через эскроу-счета.
Кроме этого, в статьях 13-15 ФЗ-214 прописано, что обязательства девелопера по ДДУ в случае недостроя или банкротства обеспечиваются залогом земельного участка и строящегося дома в пользу дольщиков.
ФЗ-214 гарантирует дольщику права:
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возврата выплаченных средств с процентами, если девелопер грубо нарушает обязательства. Порядок возврата денег также прописан в ФЗ-214.
- Требовать от застройщика устранения обнаруженных строительных дефектов либо уменьшения цены на эквивалентную сумму.
- Выйти из проекта путем продажи прав третьему лицу через договор переуступки прав требования.
Таким образом, закон по защите прав дольщиков позволяет влиять на девелопера в вопросах сроков сдачи дома, качества строительства, условий передачи квартир. Также очевидно, что финансовый риск покупки недвижимости в новостройке по ФЗ-214 гораздо ниже рисков при других способах приобретения первичного жилья.