0
Помощь

Как выбрать надежного застройщика

Надежность застройщика – наряду с ценой и расположением, входит в тройку основных критериев, по которым человек подбирает квартиру.

Это подтверждают и собственные исследования одной из старейших компаний-застройщиков Санкт-Петербурга – Ленстройтреста. Об этих исследованиях мы рассказывали весной 2017 года. Между тем, стоит напомнить, что, по данным опроса петербургских новоселов, цена в перечне значимых для покупателя квартиры факторов лидирует с огромным отрывом – 60% против 28% у местоположения и 14% у репутации застройщика.

Поэтому для начала давайте посмотрим, как выбрать надежного застройщика – в Петербурге, в Ленобласти, где угодно, и подобрать квартиру, которая не разочарует, ориентируясь, в первую очередь, на цену и локацию.

О чем говорит цена

Посмотрите рекламу, обращая внимания именно на цену. Застройщики, которые упирают на то, что у них дешевле всего, действуют, как правило, на пределе норм, закрепленных законодательством.

Например, есть требование о том, что коэффициент обеспеченности машиноместами должны быть не менее 0,3 (то есть 3 машиноместа на 10 квартир) – и застройщик выполняет эти правила, не больше. Потому что больше – это дополнительные деньги, затратив которые сделать очень дешево не получится. Каждое дополнительное место стоит денег, что, в конечном счете, определяет стоимость квадратного метра в проекте.

На цену влияют, например, высотность дома и количество планировок.

Среднеэтажное и малоэтажное строительство менее доходно, чем возведение высоток. Но высокий дом требует значительного увеличения парковочных площадей, далеко не все жители смогут поставить машину рядом с домом, если только застройщик не предусмотрит паркинги. А выгоды от них застройщику никакой.

С планировками примерно то же самое: чем стандартнее варианты – тем дешевле строительство. Любое дополнительное отклонение – это удорожание. Поэтому сравните количество предлагаемых планировок в приглянувшемся комплексе с количеством квартир. В некоторых крупных проектах всего 25 планировок на 5,5 тысяч квартир. Хорошо, если среди них попадется та, которая сразу понравится.

Необходимо учитывать и типы квартир в проекте. Конечно, лучше всего продаются студии и однокомнатные квартиры. Но такие квартиры часто покупают для сдачи в аренду, и заселяются в них представители совсем не того социального слоя, на который проект был рассчитан изначально. В итоге район может оказаться не вполне благополучным. Зато на начальном этапе все было дешево.

И, разумеется, слишком низкая продажная цена может, в конечном итоге, обернуться тем, что стройка остановится, поскольку у застройщика попросту не хватит средств ее продолжать.

Но о скидках с застройщиками можно и нужно договариваться. Да и акциями, которые проходят в момент сделки имеет смысл поинтересоваться. Иногда экономия получается весьма существенной, а, поучаствовав в акции, можно получить приятный бонус.

Так, например, в качестве бонуса покупателям готовых квартир в голландском квартале Янила Кантри Ленстройтрест предлагает сертификат на ремонт по индивидуальному проекту с помощью онлайн-сервиса «Конфигуратор отделки».

О чем может предупредить локация

По развитию районов города и области открытой информации очень много. Например, по прогнозам, количество жителей на территориях, примыкающих к району Девяткино, где сейчас активно ведется жилищное строительство, увеличится с 44 тысяч человек, которые там проживали в 2014 году, до 154 тысяч (!) человек к 2020 году. Плюс 110 тысяч. Больше, чем население, например, Гатчины.

Безусловно, рано или поздно вопросы транспортной инфраструктуры будут решены. Но ездить из дома на работу и обратно людям придется сразу после заселения. И есть ли у тех, кто покупает квартиры в районах такой активной застройки – даже у самого надежного застройщика, понимание, как именно они будут в ближайшие годы добираться от своего жилья куда-либо?

Так что вот один из самых правильных и полезных советов: покупая квартиру, попытайтесь представить, как будет развиваться район, как будет выглядеть жизнь в нем через 3-5-10 лет.

Известность <> надежность

Допустим, и с предельной ценой, и с желаемой локацией вы определились, а выбирать по-прежнему есть из чего: в приглянувшемся микрорайоне ведут застройку несколько компаний, и квадратный метр у каждой стоит вполне приемлемых денег.

Если еще не пришло время аргументов вроде «А зато этот – красненький!», то есть ни один из строящихся кварталов не полюбился настолько, что вы готовы закрыть глаза на возможные риски – рассуждаем дальше.

Опрос покупателей квартир, проведенный Ленстройтрестом, выявил любопытное заблуждение: сторонний человек склонен приравнивать надежность застройщика к известности бренда. Что это значит? А вот что.

Пока человек не соберется покупать квартиру, он не обращает внимания на окружающую его рекламу. А она, реклама – повсюду. На щитах над дорогой. На растяжках на заборах. По телевизору, по радио, в интернете – что называется, «из каждого утюга». И она невольно запоминается.

Поэтому, когда человек начинает заниматься вопросом приобретения квартиры вплотную, решать, какого застройщика выбрать – как самого надежного он воспринимает того, рекламу которого видел чаще остальных.

Это, как вы понимаете, не всегда и не совсем так. Давайте посмотрим, что может послужить куда более убедительным подтверждением надежности.

О чем расскажут документы застройщика

Проверьте через системы «ГАС Правосудие» и «КАД» наличие у застройщика судебных споров вообще и по данному строящемуся дому, в частности. От проблем не застрахован никто, но признаком надежного застройщика является умение разрешать споры и претензии в мирном порядке, полюбовно. К тому же, так вы сможете убедиться, насколько застройщик является клиентоориентированным.

Изучите учредительные документы компании. Их можно найти на сайте либо запросить у самого застройщика, которого закон обязывает предоставить потенциальному покупателю не только учредительные документы, но и бухгалтерскую отчетность за три года и результаты аудита за последний год.

В пакет учредительных документов входит:

  • устав фирмы,
  • свидетельство о государственной регистрации,
  • свидетельство о постановке на налоговый учет,
  • выписка из ЕГРЮЛ.

На сайте налоговой службы или в иной справочной системе проверьте, совпадают ли реальные даты в учредительных документах с рекламной информацией, которую дает застройщик. Если обнаружились какие-то непонятные моменты – запросите у застройщика разъяснения.

О чем расскажут документы на новостройку

На сайте застройщика в обязательном порядке размещены два основных документа, подтверждающих законность стройки – разрешение на строительство и проектная декларация.

В разрешении на строительство, которое выдается администрацией города или района, обязательно указаны:

  • название компании-застройщика,
  • дата выдачи документа, после которой застройщик вправе вести строительство,
  • объекты, которые застройщик вправе возводить на участке,
  • адрес застраиваемого участка,
  • срок, на который выдано разрешение (до его истечения застройщик должен либо построить разрешенные объекты, либо получить разрешение на продление срока),
  • наименование и печать органа, выдавшего разрешение, и подпись уполномоченного лица.

Проектную декларацию составляет застройщик. С 2017 года форма проектной декларации изменилась.

Очень важны для понимания надежности застройщика следующие блоки:

  • информация о финансировании, указывающая, за чей счет ведется строительство – за счет средств, полученных в кредит у банка, или за счет собственных средств компании.
  • срок строительства, который (в зависимости от конструктива здания и климатических особенностей вашей зоны проживания) может составлять от одного года до четырех лет. Так, для возведения панельного жилого дома в Петербурге необходим - самое малое! - один год. Если по какой-то причине срок строительства настораживающе невелик – это повод предположить, что ввод здания в эксплуатацию будет задержан.

Что должно быть в договоре долевого участия

Если дом строится, то приобретение квартиры в нем желательно лишь по договору долевого участия (ДДУ). В построенном и введенном в эксплуатацию доме квартиру можно приобрести и по предварительному договору купли-продажи.

При приобретении жилья в строящемся доме главным «зонтиком», защищающим дольщика от мошенничества, является Росреестр. Именно он при регистрации договора проверяет наличие у застройщика и разрешительной документации на строительство, и прав на землю, и проектной декларации, и страхования финансовых рисков. Если у госструктур к застройщику возникнут вопросы – договор не зарегистрируют.

Сосредоточьтесь на пунктах договора, содержащих описание квартиры. Не уповайте на рекламные листовки и буклеты. Основные показатели, характеризующие квартиру, должны обязательно оговариваться в ДДУ: число комнат, этаж, площадь, материал стен, описание инженерного оборудования и общего имущества дома. Вплоть до марки лифта, который будет смонтирован в доме.

Договор также не должен содержать каких-то штрафов и финансовых удержаний, которые не предусмотрены 214-ФЗ.

Кроме того, застройщик не вправе навязывать дольщику свою управляющую компанию и требовать подписываться в ДДУ на внесение каких-либо авансовых платежей по коммунальным услугам.

Обходите стороной и тех застройщиков, которые вносят в ДДУ условия о том, что дольщик изначально дает согласие на изменение застройщиком планировки квартиры, числа ее комнат, материала дома, этажности, числа лифтов и прочих характеристик дома, которые, по сути, могут превратить дом из семейной респектабельной резиденции в «табор под крышей».

И, разумеется, срок передачи квартиры должен быть также определен четко, без возможности одностороннего изменения срока по инициативе застройщика.

Что стоит найти в интернете

Используйте несколько источников информации о стройке и застройщике. Найдите сообщество дольщиков в соцсетях, посмотрите обсуждение там. Посмотрите отзывы о застройщиках – некоторые порталы сейчас активно публикуют обзоры «Тайный покупатель».

Однако помните: недвижимость – тема острая, недовольные были, есть и будут всегда, причем высказываются недовольные куда охотнее тех, кому все пришлось по душе. Поэтому не ищите застройщика, о котором нет отрицательных отзывов – смотрите, о каком из настройщиков негативных отзывов меньше, чем в среднем по рынку.

Кроме того, у многих застройщиков на сайтах публикуются фотоотчеты с объектов или даже ведутся онлайн-трансляции. Проверяйте эти разделы сайта регулярно: пополнение раздела фотоотчетов и визуальные изменения на стройплощадке – лучшее свидетельство того, что стройка идет.

Не забудьте просто посмотреть и поговорить

Съездите на стройку, убедитесь, что строительство действительно идет – многие застройщики или агентства недвижимости проводят экскурсии на объекты, так что посмотреть своими глазами на будущий дом сложностей не доставит.

Найдите – в интернете или в проектной декларации – перечень объектов, которые построены вашим застройщиком. Не поленитесь доехать до них – причем лучше съездить на те объекты, что были сданы недавно. Обратите внимание на то, как выполнено благоустройство, есть ли какая-то инфраструктура (помимо инфраструктуры микрорайона), как отделаны фасады и в порядке ли содержатся места общего пользования.

Поговорите с жителями. Узнайте, довольны ли они качеством строительства, что думают о застройщике. Уточните, какой управляющей компанией обслуживается объект. Если общее впечатление у вас и у новоселов благоприятное, можно предположить, что и ваш новый дом будет таким же удобным и уютным.

> Маткапитал и ипотека: с первым взносом или без?

Заказать звонок
Запись на посещение шоу-рума
Рассчитать ипотеку
Рассчитать рассрочку
Пригласить менеджера
Менеджер отдела продаж может подъехать к вам на работу
в любую среду с 10:00 до 19:00
Записаться на объект
Посещение объекта с 10-19 ежедневно
Узнать стоимость покупки
Хочу работать в «Ленстройтресте»!
Участвовать в акции
Узнать стоимость паркинга
Получить индивидуальное предложение

Мы поможем выбрать наиболее выгодный вариант приобретения квартиры с учетом всех имеющихся акций и спецпредложений. Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в ближайшее время

Оставить заявку
Уточнить стоимость
Рекламное предложение