0
Помощь

Как продать квартиру с долей материнского капитала

5 минут 1437 просмотров

Продажа квартиры, приобретенной для семьи с использованием материнского капитала, – процесс достаточно сложный. Трудности связаны с тем, что в такой квартире по закону выделяются доли на всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних. Поскольку дети до 18 лет не имеют законного права принимать участие в юридических процедурах, то представителями их интересов выступают органы опеки. Если сделка будет проведена с дискриминацией прав несовершеннолетних, то она признается незаконной. Если все дети совершеннолетние, согласие органов опеки не требуется.

Получение документов от органов опеки и попечительства

Первый шаг – обращение в органы опеки по месту расположения продаваемой недвижимости с просьбой о разрешении на продажу. Для этого необходимо собрать комплект документов – оригиналы и копии:

  • Заявление от родителей. Если один из них не может участвовать в сделке (умер или лишен родительских прав), предоставляют определенные документы. В заявлении детально описываются характеристики жилья, предназначенного для продажи.
  • Заявление от детей, получивших паспорта, о согласии на продажу старой квартиры или дома.
  • Паспорта участников сделки. Свидетельства о рождении детей младше 14 лет.
  • Свидетельство о регистрации жилья.
  • Кадастровый паспорт, техпаспорт.
  • Для жильцов квартиры – выписка из поквартирной карточки, для жильцов частного домостроения – выписка из домовой книги.
  • Справка об отсутствии долгов по платежам ЖКХ.
  • Справка о приобретаемой собственности. Существуют ситуации, в которых этот документ может не предоставляться. Первый вариант – оформление родителями нотариально заверенного обязательства предоставить соответствующие доли в будущем. Второй – предоставить документы о наличии другого жилья, площадь которого достаточна для выделения законной доли несовершеннолетним.

После получения полного пакета документации отдел попечительства обычно дает ответ в течение 30 дней. Существуют случаи, в которых работники службы опеки могут пойти навстречу и сократить установленные сроки. Уважительными причинами могут быть: приближение срока внесения предоплаты или окончание периода действия документов.

Работники органов опеки должны проанализировать изменение условий жизни детей. Если цель продажи жилья – улучшение санитарно-гигиенических и технических условий проживания, то проблем, скорее всего, не будет. Площадь, полагающаяся каждому ребенку в соответствии с его установленной долей, может быть увеличена, но не уменьшена. Родители могут купить квартиру, площадь которой меньше предыдущей. Однако в этом случае площадь, полагающаяся другим жильцам, например родителям, уменьшается, а доли несовершеннолетних детей остаются прежними. Сооружение должно полностью соответствовать санитарным нормам и СНиПам.

Способы продажи

Пути продажи недвижимости, купленной с использованием материнского капитала:

  • двойная сделка – реализация старой квартиры и покупка новой;
  • процедура обмена недвижимости;
  • продажа старого жилья для получения финансов, предназначенных для нового строительства;
  • продажа недвижимости с переводом финансовых поступлений на счета детей в долях, регламентированных законом.

Продажа жилья для обналичивания финансов и последующего использования для бытовых нужд невозможна.

Варианты совершения сделки

Поиск покупателей и совершение сделки могут вестись самостоятельно или с участием риэлтерской конторы.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, купленной на материнский капитал и содержащей доли несовершеннолетних детей:

  • Продавец собирает документы и находит риэлтерскую контору.
  • Продавец подает бумаги в органы опеки и попечительства, а риэлтор в это время подбирает подходящий вариант. Если одновременно предполагается и покупка, и продажа жилья, то риэлтор ищет сразу и покупателя, и продавца.
  • Проводится процедура оформления договора купли-продажи квартиры или другой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала.
  • Участники сделок получают свидетельства о праве на новую недвижимость.

Для совершения сделки понадобится пакет документов, включающий:

  • гражданские паспорта продавца и покупателя;
  • свидетельства рождения детей до 14 лет;
  • техпаспорт на квартиру;
  • справку из ЕГРП;
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписки из домовой книги или квартирной карточки;
  • выписку о задолженностях ЖКХ;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Продажа квартиры, взятой в ипотеку с участием материнского капитала

Непростым вариантом является продажа недвижимости с ипотечным обременением, купленной с использованием семейного капитала. Покупатели редко соглашаются на такие рискованные варианты, поэтому их привлечь может только существенная скидка – 10% и более, по сравнению со среднерыночной стоимостью.

Для совершения сделки в данном случае понадобится участие не только органов опеки, но и банка, предоставившего залоговый кредит для покупки жилья. Существует несколько вариантов решения проблемы продажи ипотечной квартиры, купленной с участием материнского капитала:

  • Продавец выплачивает ипотеку, банк в Росреестре снимает с жилья обременение, далее сделка купли-продажи осуществляется без участия банковского учреждения. Для выплаты задолженности по ипотеке продавец может взять потребительский кредит. Недостаток этого способа – более высокий процент беззалогового кредита и более краткие сроки погашения.
  • Ипотечную задолженность может погасить покупатель. В данном случае, как и в прошлом, с недвижимости снимается ипотечное обременение, в ее дальнейшей продаже банк не участвует.
  • Запрашивается разрешение у банка на перезаключение ипотечного договора. В случае согласования все обязательства перед банковским учреждением (ежемесячные платежи, долги, пени) переходят к новому владельцу.

Риск для покупателя

Для покупателей сделка является довольно рискованной, поскольку, если органы опеки сочтут, что детские права были ущемлены, она будет признана незаконной. Аннуляция возможна не только сразу после оформления договора купли-продажи. На протяжении трех лет после исполнения 18 лет ребенок, который считает, что его жилищные условия были ухудшены, может потребовать признания недействительности сделки. Из-за такого высокого риска желающих приобрести такое жилье немного, поэтому цены на него обычно невысокие.

При покупке недвижимости на вторичном рынке у семьи с детьми покупатель должен обязательно поинтересоваться, не участвовал ли материнский капитал в ее приобретении. И если участвовал, то привлечение к сделке органов опеки – мероприятие, предусмотренное законом.


Заказать звонок
Запись на посещение шоу-рума
Рассчитать ипотеку
Рассчитать рассрочку
Пригласить менеджера
Менеджер отдела продаж может подъехать к вам на работу
в любую среду с 10:00 до 19:00
Записаться на объект
Посещение объекта с 10-19 ежедневно
Узнать стоимость покупки
Хочу работать в «Ленстройтресте»!
Участвовать в акции
Узнать стоимость паркинга
Получить индивидуальное предложение

Мы поможем выбрать наиболее выгодный вариант приобретения квартиры с учетом всех имеющихся акций и спецпредложений. Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в ближайшее время

Оставить заявку
Уточнить стоимость
Рекламное предложение